Una subrogación es una operación de novación hipotecaria, es decir, una modificación o sustitución de alguna de las características del préstamo. La operación de subrogación puede ser de carácter personal o real.
En una subrogación personal, como es el caso más habitual, se modifica el titular del préstamo hipotecario. Es una operación subjetiva. La subrogación personal puede ser de deudor, cuando el que cambia es el deudor, o de acreedor, cuando cambia la entidad financiera o acreedor.
En una subrogación real, caso menos habitual, se modifica el bien hipotecado. Es una subrogación objetiva.
En la práctica, el caso más común es el de la subrogación personal de deudor, en el marco de una operación inmobiliaria de compra-venta, en la que el propietario y titular de un bien hipotecado quiera enajenarse de dicho bien, y el comprador, con la supervisión de la entidad financiera acreedora, asume la deuda hipotecaria del vendedor, beneficiándose de sus condiciones.